這是一篇給予房屋首購小白在短時間提升軍備的文章，上一篇我們聊到如何出價與屋主斡旋，還沒看過的夥伴可以點擊前往。這一篇會針對見面談的原則與策略做分享，後段會聊聊房貸，值得關注的是，這兩個環節的時間不會很久，但是如果沒有先做功課，你將會是單次幾萬頭期款與每月幾千元房貸的差距，這個差距是給屋主的也是給銀行的，這也是我們值得在短時間之內投入極大精神的研究，以及您現在會選擇繼續閱讀此篇文章的原因。
我想在這邊分享一本書：「邱愛莉─買一間會增值的房子」這篇書我前後看了三次，讓我有系統地獲得知識。與第一篇相同的是，此篇我一樣會將結論用灰底寫上，方便大家不會在文字間彌留，若有興趣的主題可以直接點選下方目錄前往。
【快轉傳送門】
第六招、與房仲的斡旋
第七招、見面談前你要知道
第八招、見面談的策略
第九招、如何選擇適合自己的貸款條件
第十招、如何獲得相對低的貸款條件
Excel全試算檔案限時下載2022.01.14 斡旋、成交
第六招、與房仲的斡旋
出價四要件 = 銀行估價 + 實價登入+ 購房預算 + 當前投報率，詳見上一篇文章。當你今天透過數據出價之後，百分之兩百仲介會跟你說這個數字屋主不可能出來談，這個節骨眼會有很多話術，像是：「之前就已經有人出過這個價格了，屋主沒有出來談」、「屋主不會接受，我們也沒辦法幫你爭取」、「最少也要再加個10萬，我們才有機會幫你爭取」
【如何與房仲斡旋】面對「話術」，你需要的，是「話術」
但是，請別在還沒談判之前就釋出你的「籌碼」，下一段會講到「籌碼」。既然房仲在專業領域上是有話術，我們當然也可以有話術，您可以記下來：「你先去問問屋主，我們會預留加價空間」、「如果屋主願意出來談，我們肯定會往上加」、「你先幫忙問問看，真的不行我們再說」、「因為要預留加價空間，所以這個斡旋價格我們沒辦法往上加，真的不行就等下一間吧」此段重點已說完。
第七招、見面談前你要知道
這裡先講一個有趣的小常識，所謂的見面談其實你不會見到屋主，房仲會將買方與賣方分到各自的小房間，然後透過房仲來做中間的溝通，所以有些情況甚至屋主不會出現，
【見面談，其實不會和屋主見面】屋主沒有出現的斡旋，不要談！出現兩個買方的局，不要談！
請留意！ 屋主沒有出現的斡旋，不要談！在做斡旋的時候請確保屋主有出現，雖然因為房仲不會讓你見到屋主，但是你仍然可以想辦法做確認，可能透過兩三次的詢問，或是走出去上廁所的時候觀察一下對面房間的狀況。
請留意！出現兩個買方的局，不要談！如果有兩個買家，最後只有買高的選項，光是兩個買家互相加減就可以讓屋主漁翁得利，一個簡單的心態，當隔壁加了二十萬，你會不會很好奇他怎麼這麼有把握，更何況是否真的加二十萬，也都是未知數。
第八招、見面談的策略
講到談判我就要分享我在大學四年級玩學生會拉贊助時，我請教了當時在微軟的實習計畫的Mentor，他是某間外商公司在亞太區的總經理，現在想想真的很勇敢，小小的三萬塊贊助案，請到如此資深的大老闆給建議，還記得他用Wechat發了語音訊息給我，告訴我談判的兩個原則，讓我受益良多，也分享給耐心看到這兒的小夥伴，第一個是「誰比較需要誰？」第二個是「誰比較急？」我歸類了兩原則三策略【結論】，說明的部分我直接舉例。
【見面談的兩大原則與三項策略】原則：談判兩個原則，誰比較需要誰，誰比較急？策略：預算踩穩，設定籌碼與底線策略：專注數字，其他都視為為話術策略：資訊不對襯，資訊就是財富
策略：預算踩穩，設定籌碼與底線再次回到，每月可支配4萬，可買1050–1250萬，預算是1250萬。查詢完估價與時價登入後，給自己三個價格：最想買到的價格、最底可以接受的價格、兩者平均的價格，舉例1150萬、1200萬、1250萬。那你下斡旋的時候就可以從1130萬試試看，如果屋主願意出來談，那很有可能成交的金額會落在1200萬以內，而中間的70萬元就是你在見面談過程中給予的籌碼與讓利，一定要將這些籌碼估算進入你的出價當中，你才不會在見面談的過程中顯得尷尬。
預算踩穩，設定籌碼與底線：你出價1150萬屋主願意出來談，接下來你設定自己的底價是1250萬，什麼時候要加價呢？就是當今天你有感覺這個談判「即將破局」，你就可以丟出5萬塊到10萬塊做出讓利，越是沉的住氣你要讓的利就越少。至於什麼樣的情況是「即將破局」不能透過房仲的話術來判斷，要透過事實來判斷，舉例來說，房仲會說屋主很累想要回去了沒有要加價的話他就要走了，你可以再聊其他議題，努力「如何拖延時間」，看看下次房仲回來的反應是什麼？如果還在談條件，你就可以把前面的那句很累想回去那段話直接視為話術了。
策略：專注數字，其他都視為話術專注數字，其他都視為話術：這裡有一個談判策略呼應了「誰比較急？」當買方拖延時間，賣方要等，這時候急的人是誰呢？就是仲介，這時候急的人就會讓利，而買方就會得利。而「誰比較需要誰」在見面談的當下，因為屋主已經願意收斡出來了，局面會是仲介比較需要「買方」
至於「如何拖延時間」有千千萬萬種，分享我的故事就是當下我假裝老闆臨時打給我要我處理工作，所以讓整場談判硬生生的卡了一個處理工作的時間，有些人也是會用臨時接電話的理由去拖延時間，因為你越是拖延時間，房仲以話術與製造尷尬的時間越短，越可以讓其吐露實際的狀況，對你越有利，因為房仲要把賣方留下，同樣要花功夫花時間，越留不住屋主，越要對你吐露真實的狀況。
策略：資訊不對襯，資訊就是財富資訊不對襯，資訊就是財富：干貨總是留給認真的你，感謝你看到了這邊。如何獲得更多的資訊，除了透過上述提供的各項網站外，最直接的突破就是在，上一篇文章的第四招、如何有效率地獲得物件推播。段落所提及的，在同一個區域你會有10位以上的房仲業務可以諮詢，可以大幅度的擴張你對於該物件的深度與廣度。舉例：當時我向A仲介斡旋該專約物件，我請教了B房仲，B房仲告訴我這個物件在前幾個禮拜已經成交了，且還是專約，認真的你可能就發現了，既然是專約物件，怎麼會出現在兩個待售物件呢？這就是兩家仲介本身就存在著資訊不對稱，而屋主違背了誠實信用去利用了這一點，而我透過仲介B的資訊去對打仲介A的斡旋局，這是仲介B不知道的事情，這就是一種資訊不對襯；再舉一個例子，如果該物件你出價1150萬，銀行幫你估價1350萬，那你就知道這個物件怎麼出你在市場上都是賺錢，那是不是就可以更加不疾不徐了呢？這一項資訊也不是買方或是仲介絕對掌握的。
2021.01.17 確認貸款
第九招、如何選擇適合自己的貸款條件
要選擇什麼樣的貸款條件與資金運用有關係。資金運用有許多維度，像是扣除緊急預備金與必要開銷後，是否有充足的資金繳付房貸？或是說這些資金有沒有其他用途？現在央行升息可能會影響到股市，那原本熟悉操作股市的投資者，可能就會有閒置的資金，就會想選擇償還房貸，我歸類了幾項常見的資金運用對應貸款的條件給出以下【結論】
【適合自己從未來的資金運用來判斷】投資高手，或是小資族適合未來資金需求極高：成數高>年期長>利率低>寬限期長>本息攤還>本金攤還為什麼呢？請直接下載Excel查看 表七
還沒看過這一段的投資小白，可能會關注在利率低這件事情，單純看低利率是不行的喔！且利率竟是影響最少的變因項，從上述的數字你可以得知，最大幅度影響現金流的會是期數，可以差到10,010元，相當可觀，也就是說選擇這個方案30年期的人，本來收入是6萬塊，現在只要收入5萬塊即可，會大幅度的降低入手的門檻，而接續影響的是貸款成數與利率。而如果你還是處於一個職涯的成長期，或是三年內的手頭比較緊，也可以利用寬限期來大幅度提升你的當前現金流。扣除最後的攤還選擇，前面有四個變因項，其實就是與銀行進行貸款詢價上的談判條件，瞭解可以談的變因項，當然就可以掌握談判的節奏，進到下一個小結。
第十招、如何獲得相對低的貸款條件
俗話說的好，貨比三家不吃虧，這是真的。成交當天房仲提供了我兩家銀行的貸款資訊，告訴我這兩家有跟他們合作，所以條件會比較好，但是猜猜最後怎麼著？這兩家的條件比下來都是最差的！當時回想成交當天，房仲還催促我們直接送審核，審核的額度只有三間，幸好當時腦波夠沒有答應。先來科普一下房貸的審核流程：選擇適合的銀行→與銀行申請前晤談→填寫貸款申請書→由徵信公司拉徵信→擔保品鑑估 (這裡就是房子)→審核通過→這裡還要接到交屋的流程，不用擔心，審核通過不代表你已經開始貸款，要等到最後的確認交屋，才會有放款的動作，屆時才會開始計算利息。透過以下【結論】可以幫助你獲得相對低的貸款條件。
【談貸款的策略】Step0. 對銀行口徑一律是「自住」Step1. 蒐集銀行放款窗口的連絡資訊Step2. 向窗口詢問可放款的條件Step3. 將A銀行條件給予B銀行洽談Step4. 最終請用數字做決策
銀行配合政府政策要抑制房地產投資，「自住」才可以獲得較好的利率條件，就這麼簡單。但真的貸款下來，突然不想自住了，當然也不會怎麼樣的。
我當時打電話給離我的房子最近的分行，並取得包含：中信、台銀、土地、第一、兆豐、國泰、玉山、遠東、新光、富邦、彰化、合庫、華南、台新的放貸窗口資訊，並不是每間銀行都可以對你的標的物作放貸，經過比較後剩下的銀行是：兆豐、合庫、台新、彰化，這四間，在徵信的這個流程，我們會建議最多讓三間銀行去拉你的徵信，因為拉越多間對你的條件越不利，原因是因為拉徵信會留下紀錄，第三間銀行去拉你的徵信會看見你被拉了兩次徵信紀錄，但是他不會知道前兩次徵信的用途，所以他會合理推論你最近有資金上的需求，會是較高的風險。
接著請重新參考第一天的 第三招、如何選擇適合自己的物件 這篇的 Excel 表格，你就可以很快地掌握每間銀行的條件比較。這裡有一個小撇步就是，如果兆豐給你比較好的利率，但是年期不一定比較好，那你就可以把利率這個變因項拿給台新談談看，當台新得知兆豐敢給你這麼好的利率，他就會考慮是否幫你做申請與爭取，要留意我們可以談判的變因項可是有四個喔！成數>年期>利率>寬限期，了解清楚自己可以談的條件，你在與銀行的對接上會顯得更加專業。我最後的條件選擇的是合作金庫，詳細數字我就不方便公開，有興趣的夥伴我們私下討論。
銀行的話術相對少很多，所以多多詢問不會吃到太多虧，但是要留意的是，在成交簽約當下，房仲會推你直接送審核，剛斡旋肯定精疲力盡，我當時也沒有辦法有太多思考，把握一個原則「沒有馬上要決定的事情，都要做過研究再決定」，所以這一點請首購小白們可以筆記下來。
下篇預告：【買房攻略 EP3】遇到房屋瑕疵時你可以怎麼做？房仲絕對不會教你的法律知識與行政救濟。See you!!
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