從密集看房到實際交屋的時間，前前後後半年的時間，投入了許多的精神與學習，實在難以用一篇文章來全部闡述清楚，我最後決定，以時間軸的方式記錄這些感動，認識我是一個相對理性決策的人，如果你也是首購族，相信這篇文章，值得你閱讀。你也可以透過以下連結，跳轉至你感興趣的段落！
【快轉傳送門】
第一招、想買房的原因
第二招、如何試算購房預算
第三招、如何選擇適合自己的物件
第四招、如何有效率地獲得物件推播
第五招、如何下斡旋
該下多少金額點擊下載Excel全試算檔案2021.07.01 開始規劃買房
第一招、想買房的原因
為什麼有萌生買房的念頭，這其實和身邊的親友與主管有很大的關係，最大的啟蒙者我想要感謝一位安老闆，她和我分享了自己在房地產投資的眉眉角角，我也有更多的動力去做思考與規劃。
最直接打動我的就是在投資房地產的收益可以幫助我「為自己存款」以及「最保險的抗通膨」，以下分為兩種用途去思考，自住與投資，前者可以用最少的租金「為自己存款」，後者可以「最保險的抗通膨」。以下我都直接講【結論】，詳細是如何試算的我會提供完整的Excel檔案給大家斟酌使用。
【自住結論，十年期間，本金攤還】漲價一成，年化報酬率 -0.59%，每個月支出 3,886漲價兩成，年化報酬率 +1.21%，每個月收入 8,614漲價三成，年化報酬率 +2.77%，每個月收入 21,114(假設為一次性投入8,077,441做計算)(點擊下載Excel檔案表一詳細試算)
先來講自住，一間1500萬的房子，自住需求，規劃十年後換房，現在央行升息我們以1.8%利率來做計算，本金攤還，假設十年後房價成長一成，那你的投資報酬率就會是-0.59%，虧損46.6萬，但是你換得的是十年的使用權，換算租金每個月是3,886元，根據591租屋網的篩選，你會發現，現在在台北要租一個獨立的套房，避開萬華西門區，至少也要10,000元以上，且十年之後這間房子的所有權仍然是房東的，且通貨膨脹也會帶動租屋行情，難保十年之後的租金不會漲價。但好處是你不用現在拿一筆頭期款出來。
【投資結論，十年期間，本金攤還】漲價一成→ 年化報酬率 +1.41%，每個月收入 10,114漲價兩成→ 年化報酬率 +2.94%，每個月收入 22,614漲價三成→ 年化報酬率 +4.29%，每個月收入 35,114(假設為一次性投入8,077,441做計算)(點擊下載Excel檔案表二詳細試算)
再來講投資，同樣是一間1500萬的房子，拿來收租，租金每月最少獲利14,000元，規劃十年後換房，現在央行升息我們以1.8%利率來做計算，本金攤還，假設十年後房價成長一成，那你的年化報酬率就會是1.41%，高於定存，且有房地產會更有條件與銀行往來，做更多投資。
第二招、如何試算購房預算
在我萌生買房念頭前，我只知道買房需要很高的頭期款，也需要每個月付很高的金額，但是究竟「很高」是多高？這個問題一直到我非常密集的看房，並且與銀行估價過後，我才知道怎麼去計算。同樣的先講【結論】，我再與各位分享如何計算。
【買房預算，三十年期，三年寬限，2%利息】可支配2萬→ 可買525–625萬，頭期105萬-125萬可支配4萬→ 可買1050–1250萬，頭期210萬-250萬可支配6萬→ 可買1575–1875萬，頭期315萬-375萬(點擊下載Excel檔案表五詳細試算)
很多時候我們會用總價去算頭期款，我要買1500萬的房子，頭期款要300萬；我要買2000萬的房子，頭期款要400萬，這些都對，但忽略了買房最重要需要打交道的對象─銀行，銀行同意放款的條件越完整，才可以讓我們的頭期款成功「開槓桿」買到房子，所以除了頭期款，更重要的是月付比，講白話就是每個月你可以支配的資金，就算你有個富爸爸給了你300萬元，倘若你每個月可支配收入沒有到6萬元，那銀行仍然不會放貸，白搭。當然額外找人保、房保或其他擔保不在我們討論範圍內。
2021.10.01 開始密集看房
第三招、如何選擇適合自己的物件
時間軸來到去年十月份，我換了新的工作，工作也開始穩定，有更好的底氣買房，如何選擇自己適合的物件呢？其實一開始我與另一半的買房目的是不一致的，她想要可以自住，我想要可以投資，所以一直在看可以自助又可以投資的標的物，老實說，挺難的！因為可資金有限的情況下，適合自己住又適合投資的房子，可能隱藏在我們不熟悉的地區中，相對熟悉的是汐止區，但是畢竟不是自己熟悉的區域，無論自住還是收租都存在風險。【結論】先來
【如何判斷適合自己的物件，先確認此次買屋的目的】自住→ 空間，自己上下班的交通投資→ 機能，交通，商業區
雖然在看屋前要想好你的買房目的是哪個，但是這裡告訴大家一個小撇步，看屋時一律說你要「投資」，可以增加房仲帶看房子的意願，因為投資客下手通常都會比自住客來的快速，對房仲的服務與斡旋成本相對低很多。
扯遠了，如果今天是自己住，通常要計算的就是自家到公司的交通成本，另外也要考慮到未來可能生小孩，需要更大的空間，買了房子不是想換就可以隨時換得；而投資的話就單純很多，以租屋客群的角度去思考，這一個物件附近的工作機會、學校、機能是否完善，一個租屋族時常是需要更多生活機能需求的青壯年族群，對於機能要求度會更高，而空間的部分就只會反應在租金上面了。其他像是社區管理、管理員、隔音這類我覺得都是兩項目的都會在乎的，就不做贅述。
第四招、如何有效率地獲得物件推播
這個議題的痛點是在於，我們看過了幾個物件都是已經成交來不及下架的物件，當然在預算有限的情況之下，能看的物件相對少，低總價的物件入手容易，相對銷售的也快。換位想想，今天你要賣房子會委託仲介，仲介會是第一手知道物件資訊的人，好的物件仲介會不會想要把它留在自己店裡，我不清楚，但是絕對不會想要將它落於其他仲介手中，所以他們會簽訂所謂的「專約」，白話文就是只有我這家仲介可以賣，其他家仲介不能賣。而這些專約的物件相對來說較為搶手，不然就讓所有人一起幫忙賣就好了對吧！了解完了賣方視角後，我們來看【結論】
【獲得快速推播，讓仲介來找你】以分店為單位，讓仲介獲得你的LINE，讓仲介知道你的需求，推播物件給你(點擊下載Excel檔案表六列表示意)
因為第一手獲得物件的人是仲介，仲介又有「分店」之隔，最好的物件很有可能留在那個區域的分店，或是留在開發方的分店中，再不然也是留在那家仲介中，所以你要做的事情，就是到仲介們的官方網站(信義、永慶)，搜尋該區域的門市據點，以汐止區為例，兩大房仲就有16家分店。每一家分店的業務不一定只銷售自己區域的物件，當今天有可能適合你的物件，在上架前，理所當然就會推播給你。這除了高效率的獲得物件推播外，後續在斡旋與談判上，也會讓你佔據優勢，最直接的優勢就是幫助你分辨仲介給的資訊，是真是假？
2022.01.14 斡旋、成交
第五招、如何下斡旋，該下多少金額
這裡先科普一下斡旋與要約的差異，這是我在下斡旋的過程中，房仲沒有和我說清楚，但我事後才知道兩者的違約責任相差甚遠。另外到底要出價多少錢才適合理呢？我們先來看【結論】
【如何下斡旋，如何出價】留意違約，避免要約直接斡旋出價四要件 = (取得門牌) 銀行估價 + 實價登錄+ 購房預算 + 當前投報率
舉例1500萬的房子斡旋可能20萬元可以請邀請屋主「見面談」，而要約是不用半毛錢的，乍看之下感覺要約比較好，但是要約的標準違約金是3%，所以前者如果出價後反悔你是賠20萬，後者是45萬，所以只要記得，下斡斡旋就好，那麼斡旋金要下10萬、20萬還是30萬？爬過文章就知道，大多數情況下，房仲在收到斡旋金之後與屋主告知，只會提供「出價」，不會告知「斡旋金」收了多少錢，所以拿比較多錢也不會比較有誠意，只是讓房仲知道你「多想要」，讓後續談判處於劣勢。
來到最精髓的，究竟一間房子出價多少錢才是合理？不求買便宜，只求不要買貴呢？四項要件：銀行估價、實價登錄、購房預算、當前投報率。在開始之前，你一定要取得此物件的完整門牌，網路上不一定會寫得很清楚，這很正常為了防止同業競爭與買家調研的手段，但是看完房之後一定會清楚地址，建議看房的時候把門牌用手機拍下來喔！
銀行估價是許多買房小白會忽略的，一間1500萬的房子，銀行估價如果估的到1500萬，那就不會是買貴，因為銀行估價的目的是要將其做為擔保品抵押，相對會保守。但是如果沒有認識夠熟悉的銀行放款人員，銀行多半會要求提供買賣合約書，這當然就對我們不太有利了，畢竟我們還在下斡旋階段，這時候你可以透過中國信託估價、House+好時價這兩個網站來做估算。可參考[表七、如何下斡旋，如何出價]
再來就是我們最常使用的實價登錄，每個房仲網站都會有實價登錄的資訊，你可以看見這個大樓或是附近大樓，近幾年買賣的成交價，但是它們都是二手的資料，真正的一手資料在這邊內政部不動產交易實價，表格做得清楚明瞭，結合一點Excel的技能，你可有非常好的統計資料，幫助你做出判斷。按照單價的參考價值：同大樓同坪數→同大樓不同坪數→同路段不同大樓同屋齡同坪數→同路段不同大樓同屋齡同坪數→同區域不同大樓同屋齡同坪數→同區域不同大樓同屋齡同坪數。你會發現，你的數據很多，下斡旋並不困難。
購屋預算一翻兩瞪眼，最一開始 #如何試算購房預算 提到，若你的可支配4萬，斡旋的金額至多就會是在1250萬，多一萬塊都不行！當然這裡要提的一點，如果你的總預算在1250萬，那你在 #如何有效率地獲得物件推播 該段，「設定仲介推播」的時候，可以往上抓4%，那就是牌價1300萬元的物件都可以推播給你。但是你出價和成交價仍然不能高於1250萬。
最後一個要點就是「當前」投報率，在看房與仲介打交道的過程中，仲介一定會極力說服你此物件未來的價值，你可以在 #想買房的原因 的那段看到，賺價差才是房地產投資裡最大的獲利來源，如果這個房子看漲，房仲一定不會放棄發揮這個話題的機會。但是投資一定有風險，你應該要關注的是當下的價值，是否是你可以接受的，如果是以自住而言 #想買房的原因 幫你計算了換算租金是2,960元每個月，在該項標的物十年只成長一成的情況之下是這樣的投報率，你能否接受？再給一個數字，如果該項標的物都沒有漲的情況之下，換算月租金是15,460元，你是否可以接受？
複習一次，出價四要件 = 銀行估價 + 實價登錄+ 購房預算 + 當前投報率，四項條件衡量都可以接受，又喜歡，你就可以勇敢下斡旋囉！
下完斡旋，屋主也願意出來談了！進到最複雜的環節，也是房仲業俗成的「見面談」，究竟這個不會見到屋主的「見面談」有什麼訣竅呢？我們下一篇再聊囉！下篇預告：【買房攻略 EP2】如何在與賣家見面談中佔據優勢？如何獲得最佳的貸款條件？哪種貸款條件適合我？
謝謝你的閱讀 Clapping shows how much you like this article!!
